①仲介手数料とは
仲介手数料とは、不動産売買・賃貸の際に不動産仲介業者に対して支払うお金のことをいいます。 仲介手数料はあくまで成功報酬なので、契約が成立しなかった場合には支払う必要がありません。
②仲介手数料を支払わなくてもいいケースとは？
不動産売買において、ケースによっては仲介手数料を支払う必要がないことがあります。 実際、仲介手数料を支払う必要があるかどうかは、物件の「取引様態」つまり不動産会社の立場によります。 不動産会社の立場が「売主」の場合は、仲介手数料は発生しません。 なお、不動産会社の立場は大きく以下の3種類があります。
売主
不動産が自ら所有している土地や建物の売却にあたりますので、仲介手数料は発生しません。
代理
売主の代理人であることを意味をしますので、原則的に仲介手数料が必要ですが、売主との取り決めによって不要な場合もあります。
仲介
売主と買主の間に立って取引を行うので、基本的に仲介手数料が発生します。
③仲介手数料の仕組み
売買の場合は、大きく以下の２つのケースがあります。
仲介業者が１社のケース
仲介業者が１社の場合、売主と買主両方から仲介手数料をもらう事が出来ます。 不動産業界では「両手」と呼ばれていて、仲介業者としては一番ありがたいケースです。
仲介業者が２社のケース
売主と買主にそれぞれ仲介手数料をもらう事になります。 不動産業界では「片手」と呼ばれています。
④仲介手数料の計算方法は？
法律により、売買金額の以下のパーセンテージが手数料の上限とされています。 ですので、例えば3000万円の一戸建てを購入した際の仲介手数料の上限は3000万円×3%＋6万円で96万円（税別）となります。 なお、ポイントは法律で定められているのはあくまで「上限」のみです。従って、仲介手数料は50万円でも40万円でも法律上は問題ありません。
| 不動産の売買価格 | 手数料の上限 |
| 200万円以下 | 5％ |
| 200万円超 400万円以下 | 4％＋2万円 |
| 400万円超 | 3％＋6万円 |
⑤仲介手数料早見表
以下物件価格別の仲介手数料の上限に計算した一覧表を添付しますので、参考にしてみてください。 物件価格は非課税の新税率にて計算しています。
| 物件価格（売買金額） | 仲介手数料（消費税込み） | 計算式（速算方） |
| 100万円 | 55,000円 | 100万円×5%+消費税 |
| 150万円 | 82,500円 | 150万円×5%+消費税 |
| 200万円 | 110,000円 | 200万円×5%+消費税 |
| 250万円 | 132,000円 | 250万円×4%+2万円+消費税 |
| 300万円 | 154,000円 | 300万円×4%+2万円+消費税 |
| 350万円 | 176,000円 | 350万円×4%+2万円+消費税 |
| 400万円 | 198,000円 | 400万円×4%+2万円+消費税 |
| 450万円 | 214,500円 | 450万円×3%+6万円+消費税 |
| 500万円 | 231,000円 | 500万円×3%+6万円+消費税 |
| 550万円 | 247,500円 | 550万円×3%+6万円+消費税 |
| 600万円 | 264,000円 | 600万円×3%+6万円+消費税 |
| 650万円 | 280,500円 | 650万円×3%+6万円+消費税 |
| 700万円 | 297,000円 | 700万円×3%+6万円+消費税 |
| 750万円 | 313,500円 | 750万円×3%+6万円+消費税 |
| 800万円 | 330,000円 | 800万円×3%+6万円+消費税 |
| 850万円 | 346,500円 | 850万円×3%+6万円+消費税 |
| 900万円 | 363,000円 | 900万円×3%+6万円+消費税 |
| 950万円 | 379,500円 | 950万円×3%+6万円+消費税 |
| 1,000万円 | 396,000円 | 1,000万円×3%+6万円+消費税 |
| 1,100万円 | 429,000円 | 1,100万円×3%+6万円+消費税 |
| 1,200万円 | 462,000円 | 1,200万円×3%+6万円+消費税 |
| 1,300万円 | 495,000円 | 1,300万円×3%+6万円+消費税 |
| 1,400万円 | 528,000円 | 1,400万円×3%+6万円+消費税 |
| 1,500万円 | 561,000円 | 1,500万円×3%+6万円+消費税 |
| 1,580万円 | 587,400円 | 1,580万円×3%+6万円+消費税 |
| 1,680万円 | 620,400円 | 1,680万円×3%+6万円+消費税 |
| 1,780万円 | 653,400円 | 1,780万円×3%+6万円+消費税 |
| 1,880万円 | 686,400円 | 1,880万円×3%+6万円+消費税 |
| 1,980万円 | 719,400円 | 1,980万円×3%+6万円+消費税 |
| 2,080万円 | 752,400円 | 2,080万円×3%+6万円+消費税 |
| 2,180万円 | 785,400円 | 2,180万円×3%+6万円+消費税 |
| 2,280万円 | 818,400円 | 2,280万円×3%+6万円+消費税 |
| 2,380万円 | 851,400円 | 2,380万円×3%+6万円+消費税 |
| 2,480万円 | 884,400円 | 2,480万円×3%+6万円+消費税 |
| 2,580万円 | 917,400円 | 2,580万円×3%+6万円+消費税 |
| 2,680万円 | 950,400円 | 2,680万円×3%+6万円+消費税 |
| 2,780万円 | 983,400円 | 2,780万円×3%+6万円+消費税 |
| 2,880万円 | 1,016,400円 | 2,880万円×3%+6万円+消費税 |
| 2,980万円 | 1,049,400円 | 2,980万円×3%+6万円+消費税 |
| 3,080万円 | 1,082,400円 | 3,080万円×3%+6万円+消費税 |
| 3,180万円 | 1,115,400円 | 3,180万円×3%+6万円+消費税 |
| 3,280万円 | 1,148,400円 | 3,280万円×3%+6万円+消費税 |
| 3,380万円 | 1,181,400円 | 3,380万円×3%+6万円+消費税 |
| 3,480万円 | 1,214,400円 | 3,480万円×3%+6万円+消費税 |
| 3,580万円 | 1,247,400円 | 3,580万円×3%+6万円+消費税 |
| 3,680万円 | 1,280,400円 | 3,680万円×3%+6万円+消費税 |
| 3,780万円 | 1,313,400円 | 3,780万円×3%+6万円+消費税 |
| 3,880万円 | 1,346,400円 | 3,880万円×3%+6万円+消費税 |
| 3,980万円 | 1,379,400円 | 3,980万円×3%+6万円+消費税 |
| 4,080万円 | 1,412,400円 | 4,080万円×3%+6万円+消費税 |
| 4,180万円 | 1,445,400円 | 4,180万円×3%+6万円+消費税 |
| 4,280万円 | 1,478,400円 | 4,280万円×3%+6万円+消費税 |
| 4,380万円 | 1,511,400円 | 4,380万円×3%+6万円+消費税 |
| 4,480万円 | 1,544,400円 | 4,480万円×3%+6万円+消費税 |
| 4,580万円 | 1,577,400円 | 4,580万円×3%+6万円+消費税 |
| 4,680万円 | 1,610,400円 | 4,680万円×3%+6万円+消費税 |
| 4,780万円 | 1,643,400円 | 4,780万円×3%+6万円+消費税 |
| 4,880万円 | 1,676,400円 | 4,880万円×3%+6万円+消費税 |
| 4,980万円 | 1,709,400円 | 4,980万円×3%+6万円+消費税 |
| 5,080万円 | 1,742,400円 | 5,080万円×3%+6万円+消費税 |
⑥仲介手数料の支払うタイミング
一般的には、契約締結時に仲介手数料50％を支払い、引き渡し完了時に残りの50％を支払うことが多いです。ただ決まっているわけではないので、不動産仲介業者との間で双方がOKであれば、引き渡し完了時に全額支払いでも問題ありません。
⑦仲介手数料無料と謳っている仲介業者がいるが・・・
仲介手数料は、あくまでも法律で上限金額を決められているだけで、不動産仲介業者により仲介手数料を半額もしくは無料に調整することが可能です。 つまり、不動産仲介業者さえ良ければ、仲介手数料が無料でも問題がないと言えるでしょう。 最近ではコスト削減をするなど仲介手数料を「半額」もしくは「無料」にする不動産仲介業者が増えています。
⑧仲介手数料の計算上の注意点
仲介手数料を算出する基礎となるのは、「消費税を含まない売買価格」になります。物件の表示価格が税込となっているケ－スもあるのでその場合には注意が必要です。 例えば、土地建物合わせた物件価格6,000万円（税込）のうち土地価格は3,500万円（非課税）の戸建て住宅を不動産仲介業者を通して購入した場合の仲介手数料を例とします。こちらは売主が個人ではないケースなので、建物に消費税がかかることとなります。
[計算方法]
—建物価格（税抜き）—
（6,000万円—3,500万円）÷1.1＝2,272万円
—取引価格（税抜き）—
2,272万円＋3,500万円＝5,772万円
—仲介手数料—
（5,772万円×0.03＋60,000円）×1.1＝1,970,760円（税込）
⑨解約時には仲介手数料を払わなくて良いのか？
契約が成立しなければ仲介手数料はかかりませんが、解約の場合は一旦契約が成立したとして仲介手数料を支払わなければならない場合があります。 一般的には契約後に解約が考えられるのは、 ・ 手付解除 ・ ローン特約による解除 があります。その場合の仲介手数料はどうなるでしょう。
手付
手付解約とは、手付解除期日内であれば、買主は手付金を放棄、売主は手付金の倍返しをすれば解約することができることです。 この場合、仲介業者の仲介手数料請求が認められています。したがって、仲介手数料を支払わなければなりません。
ローン特約による解除
買主が物件購入時金融機関を利用した場合、万が一ローンの審査が通らなかった場合、契約を白紙に戻すという特約です。この場合、仲介手数料を支払う必要がありません。
最後に・・・
仲介手数料を交渉して安くなるのはお客様にとって良いことですが、ただ安ければ良いというものではありません。きちんと仕事をしてくれる業者を選ぶことが大切です！
