住宅ローン関連

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<住宅ローンに関わる項目>

返済比率


融資の審査でクリアしないといけないのが、まず返済(年収)比率。
年間の返済額を年収の○%以内に、という目安です。
ただし!年間の返済額をだすとき、現行の金利で計算しないことが多いのです。公庫等の公的融資は申込時の金利で返済比率を計算しますが、ほとんどの民間金融機関は実際の金利で計算してもだめです。(なかには現行金利でみてくれるところもありますけど)と、いうのも今は低金利の時代なので、将来金利が上がった場合のことを考えて、現行金利よりも高い金利で計算しておきましょう、となるのです。[返済比率表] 某都銀の例

税込年収   返済比率
200万円以上 300万円未満 ・・・・・ 年収の25%以内
300万円以上 400万円未満 ・・・・・ 年収の30%以内
400万円以上 ・・・・・ 年収の35%以内
 
たとえば、税込年収400万円の人が、銀行借入3000万円を35年返済、変動金利2.375%で申し込むとします。実際の返済額は
毎月約105,246円×12ヶ月=約1,262,952円(年間返済額)
(年間返済額÷税込年収×100=返済比率)
1,262,952÷4,000,000×100≒31.57% となります。
返済比率表だと35%以内なので返済比率は大丈夫。しかし!銀行によっては 返済比率計算を年利4~5%で計算します。
仮に、4%で計算すると、
年間返済額1,593,936÷4,000,000×100≒39.84%
返済比率表だと35%超なので借入額を減らさないとだめです。
ただ、返済比率以内だから、100%希望額が借入できるわけではありません。あくまでも算出した額が申し込みできる上限ぐらいに思ってください。

住宅ローン減税

住宅ローン減税(正式には「住宅借入金等特別控除」。「住宅ローン控除」と呼ばれることもある)というのは、住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合に、一定期間にわたって、住宅ローンの年末残高に応じて一定割合を、所得税から控除してくれる制度です(ケースによっては住民税からも控除される。
住宅ローン減税を受けるための要件は、下記のとおりです。

●住宅ローン減税を受けるための要件(一般住宅の場合)
対象者 居住する家屋を新築・取得等した者(合計所得金額3,000万円以下)
控除対象 次の住宅借入金等(期間10年以上)の年末残高

  1. (1)住宅の新築・取得
  2. (2)住宅取得とともにする敷地の取得
  3. (3)一定の増改築等
控除対象住宅 主として居住の用に供すること。

  1. (1)住宅の新築…床面積50㎡以上
  2. (2)新築住宅の取得…床面積50㎡以上
  3. (3)既存住宅の取得
    1. ①床面積50㎡以上
    2. ②築後20年以内(耐火建築物は25年以内)または一定の耐震基準に適合するものであること
  4. (4)増改築等…床面積50㎡以上

住宅ローン減税による控除額はどれくらい?
消費税率アップとの関係は?

消費税の税率は、2014年4月1日から8%に、さらに2019年10月から10%に引上げられる予定になっています。引上げに伴う税負担を緩和するため、2013年度税制改正で、住宅ローン減税を来年から4年間延長し、控除額も拡大されることになりました。

控除額は下記のとおりです。消費税の税率アップ前の2014年3月までに入居した場合は、10年間の控除額合計は最大で200万円(長期優良住宅、低炭素住宅の場合は最大で300万円)になります。これが、2014年4月から入居した場合は、10年間の控除額合計は最大で400万円(長期優良住宅、低炭素住宅の場合は最大で500万円)になります。

●住宅ローン減税による控除額(消費税が課税される場合)
入居年 控除対象
借入限度額
毎年の
控除率
控除期間 最大控除額
(10年間の合計)
住民税からの
控除上限額
2013年中~
2014年3月
2,000万円
(※1)
1% 10年 200万円
(※1)
9万7,500円
2014年4月~
2021年12月
4,000万円
(※2)
1% 10年 400万円
(※2)
13万6,500円
  • (※1)長期優良住宅、低炭素住宅の場合は控除対象借入限度額3,000万円、最大控除額300万円
  • (※2)長期優良住宅、低炭素住宅の場合は控除対象借入限度額5,000万円、最大控除額500万円

※長期間の使用に耐えられる一定の住宅性能と維持管理の計画について、国が定める基準をクリアした住宅は「長期優良住宅」として認定を受けることができます。また、省エネルギー性に優れ、低炭素化に資する措置が講じられ、国が定める基準をクリアした住宅は「低炭素住宅」として認定を受けることができます。

また、住宅ローン減税は、所得税が少ないため控除額を全額控除できなかった場合は、残りを住民税からも控除することができます。ただし、現在は住民税からの控除上限額は9万7,500円と定められています。これが、消費税率が8%となる2014年4月1日から13万6,500円に拡充されます。
ただし、これらの控除額は消費税が課税される取引についての控除額です。個人間の取引で中古住宅を購入するような消費税が課税されない取引の場合は、控除額が異なります。