住宅ローン関連

住宅ローン減税

住宅ローン減税の拡充措置の概要

2019年10月1日の消費税10%への引き上げ対策として、減税制度が拡充されることが決まっています。(平成31年与党税制改正大綱)

10%への増税に伴い、控除期間が10→13年間へと3年間延長されます。

住宅ローン減税の拡充措置 現行との比較(参考)
マイホーム購入をお考えの皆様へ、住宅ローン減税の控除期間が3年間延長されます!-国土交通省平成31年度税制改正の大綱-財務省

これによって、2%増税の負担が概ね緩和され、駆け込む必要性が減りましたので、契約にゆとりを持ちたい方にとっては朗報です。なお、このページに示す減税額算定は、現在、拡充前の制度による計算としていますのでご了承願います。

実際の減税額シミュレーション(早見表)

まず、実際の減税額がどの程度になるかを、一般的なケースで見てみましょう。それをかんたんに把握していただくための早見表を用意しました。以下の表は、次のモデルケースにおいて10年間で戻ってくる所得税及び住民税額の総額(概算)を一覧化したものです。

モデルケース

扶養家族1人(配偶者のみ)※、金利1.2%(完全固定)、返済期間30年、元利均等返済

※専業主婦のいる一般家庭を想定。なお、子は扶養控除の対象(16~18歳)年齢ではないものとし、扶養家族1人の計算としています。

■H31年入居時の減税額(総額)の概算-年収・借入額別

借入額 2,000万円 2,500万円 3,000万円 3,500万円
年収400万円 162万円 172万円 172万円 172万円
年収500万円 168万円 207万円 223万円 225万円
年収600万円 168万円 210万円 251万円 274万円
年収700万円 168万円 210万円 252万円 294万円
年収800万円 168万円 210万円 252万円 294万円
※表の額は所得税および住民税の減税額の10年間の合計(一万円未満切り捨て)・消費税8%または10%適用時の控除期間1~10年目における計算

10年間の減税総額でみると、最大控除額の400万円には及びませんが、それなりに大きな減税額となっています。あくまでも概算ですが、ご自身のケースにおける大まかなつかみとしてご確認ください。

新築・取得時における所得税減税制度一覧

制度の通称 住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除) 投資型減税
(認定住宅新築等特別税額控除)
ローンの要件 ローン期間10年以上 なし(ローン利用あり・なしにかかわらず利用可能)
一般住宅
利用可能
認定長期優良住宅
→詳細

利用可能
認定低炭素住宅
→詳細
減税の概要 最大控除額(年間):40万円(認定住宅は50万円)
控除期間:10年13年
最大控除額:65万円
控除期間:1年
国税庁リンク 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合 認定住宅の新築等をした場合
  • 本表は、原則として消費税8%または10%が適用され、居住開始日等が令和3年12月31日までの取得を対象として表示しています。(個人間売買での中古住宅取得など消費税非課税の場合は別に定めがあります。下部参照。)

消費税税率10%で住宅を取得し、2019年10月1日から令和2年12月31日までの間に居住の用に供した場合(住宅ローン減税の拡充措置[予定]

増改築・リフォーム時における所得税減税制度一覧

制度の通称 住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除) リフォームローン減税
(特定増改築等住宅借入金等特別控除)
投資型減税
(住宅特定改修特別税額控除)
ローンの要件 ローン期間10年以上 ローン期間5年以上 なし(ローン利用あり・なしにかかわらず利用可能)
①~⑤以外の増改築工事
利用可能

下の②~⑤と併せて行う場合に利用可能
①耐震 →詳細
利用可能
②バリアフリ-
 →詳細

利用可能
③省エネ →詳細
④同居対応
 →詳細
※1
⑤長期優良住宅化 →詳細 ※2
減税の概要 最大控除額:40万円(年間)
控除期間:10年13年
最大控除額:25万円(総額)
控除期間:5年
最大控除額:25万円(バリアフリーは20万円、長期優良住宅化は50万円)
控除期間:1年
国税庁リンク 増改築等をした場合 借入金を利用してバリアフリー改修工事をした場合借入金を利用して省エネ改修工事をした場合借入金を利用して多世帯同居改修工事をした場合 耐震改修工事をした場合バリアフリー改修工事をした場合省エネ改修工事をした場合多世帯同居改修工事をした場合耐久性向上改修工事をした場合
  • 本表は、原則として消費税8%または10%が適用され、改修後の居住開始日等が令和3年12月31日までの増改築等を対象として表示。

※1:増築、改築、大規模の修繕又は模様替え工事、もしくは、家屋の居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事に該当する場合に利用が可能。※2:上記(※1)の工事に該当する場合、もしくは所定の耐震改修工事または省エネ改修工事に該当する場合に利用が可能。消費税税率10%で住宅を増改築等し、2019年10月1日から令和2年12月31日までの間に居住の用に供した場合(住宅ローン減税の拡充措置[予定]

住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)の概要

一般住宅(認定住宅以外)における住宅ローン減税をもう少し詳しくまとめたのが以下の表となります。

■住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)(一般住宅)の制度概要

住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)(一般住宅)の制度概要2019年10月1日の消費税8%から10%への引き上げに伴い、住宅ローン減税の拡充措置が講じられることになりました。これにより、控除期間が3年間延長され、消費税2%増税相当分の負担が、住宅ローン減税という形で還元されることになります。

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<住宅ローンに関わる項目>

返済比率


融資の審査でクリアしないといけないのが、まず返済(年収)比率。
年間の返済額を年収の○%以内に、という目安です。
ただし!年間の返済額をだすとき、現行の金利で計算しないことが多いのです。公庫等の公的融資は申込時の金利で返済比率を計算しますが、ほとんどの民間金融機関は実際の金利で計算してもだめです。(なかには現行金利でみてくれるところもありますけど)と、いうのも今は低金利の時代なので、将来金利が上がった場合のことを考えて、現行金利よりも高い金利で計算しておきましょう、となるのです。[返済比率表] 某都銀の例  

税込年収   返済比率
200万円以上 300万円未満 ・・・・・ 年収の25%以内
300万円以上 400万円未満 ・・・・・ 年収の30%以内
400万円以上 ・・・・・ 年収の35%以内
 
たとえば、税込年収400万円の人が、銀行借入3000万円を35年返済、変動金利2.375%で申し込むとします。実際の返済額は
毎月約105,246円×12ヶ月=約1,262,952円(年間返済額)
(年間返済額÷税込年収×100=返済比率)
1,262,952÷4,000,000×100≒31.57% となります。
返済比率表だと35%以内なので返済比率は大丈夫。しかし!銀行によっては 返済比率計算を年利4~5%で計算します。
仮に、4%で計算すると、
年間返済額1,593,936÷4,000,000×100≒39.84%
返済比率表だと35%超なので借入額を減らさないとだめです。
ただ、返済比率以内だから、100%希望額が借入できるわけではありません。あくまでも算出した額が申し込みできる上限ぐらいに思ってください。