CONTACTカテゴリ：不動産お役立ち情報 / 投稿日付：2025/05/22 18:00
新築住宅の瑕疵担保責任と保証制度について ライブバージョン
☆施工会社には10年間「瑕疵（かし）担保責任」を負う義務がある
新築住宅について、施工した会社には「建物の基本構造部分」について、10年間の「瑕疵担保責任」が義務づけられている（住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）による）。引き渡しから10年の間に、瑕疵が見つかった場合には、施工会社は損害賠償に応じたり、無償で修理するなどの対応を取らなければならない。施工会社の合意があれば、瑕疵担保責任の期間を20年まで伸ばすことも可能。
もし10年の間に施工会社が倒産した場合はどうなるのか。このような事態に備えた法律が「住宅瑕疵担保責任履行法」。
同法では、施工会社等に「住宅瑕疵担保責任保険への加入」または「保証金の供託」のいずれかを義務付け、瑕疵担保責任が確実に果たせるようにしている。
「住宅瑕疵担保責任保険」は、10年の間に欠陥が見つかった場合に、保険会社から保険金が支払われ、修理費用に充てられるもの。施工会社が倒産していなければ建築会社に保険金が支払われ、倒産していた場合は施主に保険金が直接支払われるという仕組み。
☆万が一、建築会社が倒産したときのための保証
建築工事中に施工会社の倒産などで工事が止まってしまうのを防ぐための制度。
「住宅完成保証制度」というもので、施工会社が保証会社などに保証委託することで、工事中に倒産しても、前払い金や追加工事費用の保証のほか、希望すれば工事を引き継ぐ建築会社の斡旋（あっせん）もしてもらえる。保証料は建築会社が負担。
☆地盤を保証する制度
地盤保証制度という制度もある。地盤が原因で建物が傾いた場合に、建物の修復工事や仮住まいに必要な費用などを保証する制度。基礎工事の前に地盤調査を行い、提案された地盤補強や基礎工事を実施することなどが条件。保証内容は保証会社や契約によって変わるが、新築住宅の基礎工事の着工日から10年間、最高5000万円程度まで保証する制度もある。
それ以外にも、50年や60年間という長期の点検保証を設けていたり、防アリ点検など瑕疵以外の部分までカバーした保証制度を設けていたりするなど、建築会社、ハウスメーカーによって保証制度の充実度は異なる。
◆瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは？
◇瑕疵担保責任の対象は建物の基本構造部分の欠陥など
品確法は、新築住宅の「瑕疵担保責任」の範囲を「建物の基本構造部分の品質などが、契約内容に適合しない状態」と定め、ここでいう「建物の基本構造部分」は、柱や壁、土台など構造耐力上主要な部分と、屋根や外壁など雨水の侵入を防ぐ部分のこと。
新築した家の引き渡し後10年の間に建物が傾いたり雨漏りが起こるなど、住み続けるのが困難になるような欠陥が発覚した場合に、「家の品質が契約内容に適合しない」として、施工会社の瑕疵担保責任を問うことができる。
◇契約不適合責任とアフターサービス
2020年4月の民法改正で「瑕疵」という文言が「契約不適合」と改められた。住宅新築の工事請負契約では一般的に、建物の基本構造部分の契約不適合に関しては「瑕疵担保責任（品確法より）」、それ以外の部分の契約不適合に関しては「契約不適合責任」という文言が使われている。
住宅新築の工事請負契約では、施工会社が契約不適合責任を負う期間を「引き渡し後2年以内」とするのが一般的（※）。建築設備の機器本体、室内の仕上げ・装飾、家具、植栽など、契約不適合を見つけやすい部分については、引き渡し前の「内覧会（竣工検査）」時に指摘して補修などを求めない場合は、契約不適合責任を負わない。建築設備の故障など、内覧会で一般的な注意をもってチェックしても見つからない不具合等については、引き渡し後1年以内とするケースが多い。
住宅の内装や設備など所定の部分に不具合などが見つかった場合に利用できる「アフターサービス」を用意している会社も多い。契約時に住宅の部位別に修理期間を定めた「アフターサービス規準」が渡されるので確認。
※民法では契約不適合責任の時効を引き渡し後10年としているが、この期間は売主（受注者）と買主（発注者）の合意によって短くできる。
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