【不動産お役立ち情報】「住宅ローンを組む際の贈与税を回避」　ライブバージョン｜マイホーム購入・不動産売却のお役立ちブログ

【不動産お役立ち情報】「住宅ローンを組む際の贈与税を回避」　ライブバージョン
カテゴリ：不動産お役立ち情報　/　投稿日付：2025/04/29 17:00

☆住宅ローンを組む際の贈与税を回避する方法　　ライブバージョン

◆住宅ローンの負担割合と物件の持分割合を同じにする

住宅購入時の出資額の割合と物件の持分割合が異なると、差額に対して贈与税が課税されるため、贈与税を回避するためには割合をそろえる必要があり、贈与を受けた人に一定の債務を負担させる負担付贈与を活用すれば、贈与税を回避もしくは軽減できます。

負担付贈与では、贈与を受けた金額から債務の負担額を差し引きした金額に対して贈与税が課税される。

急な出費などで住宅ローンの契約者が返済できなくなった際に、パートナーや親からお金を借りる際に、金銭消費貸借契約を締結して返済する約束をすることで、贈与税を回避。

金銭消費貸借契約を締結する際には、貸主と借主双方が書類を保管しておきましょう。

贈与税には非課税枠があり、１月１日から12月31日までの１年間で贈与される金額が110万円以下であれば、贈与税の課税対象とはなりません。

年間110万円以下が非課税となるため、毎年110万円以下を20年間続ければ合計で2,200万円が非課税となりますが、相続開始前３年分の贈与額は相続税の対象となるため、注意が必要。

2024年度の贈与から相続開始前３年分から７年分に延長されるため、節税対策で贈与を検討している人は早めに検討するのがよいでしょう。

住宅取得等資金の非課税特例制度とは、父母や祖父母などの直系尊属から住宅の取得を目的とした資金の援助を受ける際に、最大1,000万円まで非課税になる制度。

非課税の限度額は住宅の質によって異なり、一般住宅は500万円、質の高い住宅は1,000万円が上限として設定されています。
住宅取得等資金の非課税特例制度を利用するためには、贈与を受ける人や対象となる住宅に制限があるため、事前に確認が必要。

相続時精算課税制度とは、贈与を受けた人が2,500万円までの財産は贈与税が課税されず、贈与をした人が相続した際に相続税の課税対象とする制度。

相続時精算課税制度を利用することで、贈与税を回避しながら他の制度よりも多額の財産を贈与できます。
住宅ローンの返済資金が必要な人にとって有効な手段ですが、暦年贈与の非課税枠とは併用できない点は、注意が必要。

住宅取得等資金の非課税特例制度を利用して贈与税を回避するためには、住宅ローンを組んで購入した住宅に居住する前に贈与を受ける必要。

居住してから贈与を受けてしまうと、住宅取得等資金の非課税特例制度の要件を満たさなくなるため、贈与税の課税対象となります。
住宅取得等資金の非課税特例制度を利用する際には、贈与をするタイミングに注意が必要。

住宅取得等資金の非課税特例制度を利用する際には、基本的に贈与を受けた年の翌年３月15日までに物件に居住する必要。

災害によってやむを得ず居住することができない場合などは、贈与を受けた年の翌年12月31までに居住すれば制度が適用。

住宅取得等資金の非課税特例制度で非課税となる金額が最大1,000万円であることを解説しましたが、父母それぞれから受け取る1,000万円が非課税になるわけではありません。

父母それぞれから1,000万円ずつ受け取った際には、一方の1,000万円には贈与税の課税対象となり、
夫婦で共有名義にしてそれぞれの直系尊属から1,000万円ずつ贈与で受け取れば、2,000万円を非課税になります。

先述したとおり、たとえ夫婦間の贈与であっても贈与税がかかることがあり、一定額以上の贈与をおこなうと、贈与税の申告が必要。

夫婦間での贈与には特別控除があるため、一定額以下の贈与は贈与税がかかりませんが、贈与税の申告漏れがあると加算税や延滞税を請求される可能性も。
贈与税の課税対象となる際には、贈与税の申告をおこない、税務署からの督促に備えることが大切。

贈与税の申告期限は、贈与をおこなった年の翌年2月１日から３月15日まで。
贈与税の課税対象となるか判断ができない場合には、税理士や税務署に相談してみるとよいでしょう。

特定の相続人が多くの財産を引き継ぐことになれば、他の相続人と取り分の争いをする可能性があります。

被相続人が遺言を書いていて、特定の相続人が財産を受け取れなくなる際には、遺留分の請求ができます。
遺留分の請求をされた相続人は、主張された金額を金銭で支払う必要があるため、注意が必要です。