【不動産お役立ち情報】「住宅ローンの変動金利のメリットは？」　ライブバージョン｜マイホーム購入・不動産売却のお役立ちブログ｜株式会社ライブバージョン

住宅ローンの変動金利のメリットは？　　ライブバージョン

☆住宅ローンの金利は２種類ある

住宅ローンには、変動金利のほかに「固定金利」があり、固定金利とは、返済期間中の金利が一定で変わらないもの。融資がおこなわれるタイミングで返済総額や総利息額が決まるため、金利の変動ごとに影響を受ける心配はないです。

よくも悪くも金利が一定しているのが固定金利の特徴。政策金利が引き下げられた場合でも、固定金利の場合は引き下げがないのでそのメリットを受けられないのがデメリット。

基本的に変動金利よりも固定金利の方が、金利が高く設定されることが多いため、注意。

◆住宅ローンの変動金利とは

住宅ローンの変動金利とは、返済期間中に適用となる金利が上昇・下落する可能性のある金利タイプのこと。金融機関によって、適用金利が決まる条件は異なり、半年程度に一度見直されることが基本的。見直しがおこなわれ、金利が変更される場合に返済額に反映されるタイミングとしては、以下の２種類。

元利均等返済には、激変緩和措置として「５年ルール」と「125%ルール」の２種類が設けられています。５年ルールとは、最短でも５年ごとに返済額が見直される。125%ルールでは、金利の見直しで返済額が上昇した場合の１回の上がり幅は125%まで。金利が上昇した場合の緩和措置は用意されているので、安心。

すべてが上記に当てはまるわけではなく、金融機関のなかには元利均等返済でも５年ルールや125%ルールがないケースも。金融機関ごとにルールは異なるため、住宅ローンを申し込む際は十分に確認。

元金均等返済では、金利の変更が決まったタイミングで返済額も変わるもので、５年ルールや125%ルールは適用されません。

☆変動金利のメリット

◆金利が安い

変動金利の大きなメリットは、固定金利よりも金利が安く設定されている場合が多いこと。金利が低いことで元金の返済が進みやすく、金利分まで含めた返済総額を抑えられ、返済期間も短縮できる可能性が高いため、総じて返済の負担を軽減できるのが大きなメリット。

近年では低金利が続いている傾向にあり、このまま金利が上昇しない状態が続く場合、変動金利の恩恵を大きく受けられるといえます。

◆激変緩和措置が設けられている

変動金利では、支払い額の激変緩和措置が設けられて、景気変動による金利の見直しは半年に一度おこなわれることが一般的。

景気がよいと金利も上昇し、毎月の返済負担が大きくなりますが、景気が上向くほど、金利も際限なく上がるわけではありません。

多くの住宅ローンでは、「５年ルール」や「125%ルール」が設けられている場合がほとんどなので、急な金利上昇でも毎月の返済額が大きく変わらないようになっています。

◆利息の支払い額を減らせる可能性がある

変動金利では政策金利の水準に合わせて、金利が変わり、金利水準が低い状態が続いているため、今後さらに引き下げられることは考えにくい。

金利が上昇したタイミングで住宅ローンの借り入れをすれば、その後金利が下がった場合に支払い額を減らせる可能性があるのです。あくまで可能性があるというだけなので、参考程度にしてください。

☆変動金利のデメリット

◆返済額が増加する可能性がある

変動金利は金利が上昇すれば、返済額も増加する可能性。2009年から2020年10月までの住宅ローン金利は大きな変動は見られませんでしたが、2022年にはアメリカやイギリスなどで金利が上昇した事例もあり、将来の金融政策を正確に予測することは難しい。

住宅ローンは長期間にわたって返済する必要があるため、返済プランに影響が出ないように慎重に計画することが重要。変動金利は通常、固定金利よりも低い金利で設定されますが、状況に応じて返済額が増加する可能性もあるため、注意が必要。

◆元金が減りにくくなる可能性がある

金利の上昇により、返済額が増える可能性があり、利息の返済が増えるため、元金の減少が遅くなる可能性。変動金利では一定の制限があるため、支払いの増加は一定の範囲に収まる。

急激な金利上昇の場合は、元本の返済額を減らし、利息の返済に重点を置くために、再調整が必要。

◆未払いの利息が残る可能性がある

返済期間終了時に未払いの利息が残る可能性も。金利が上昇すると、利息の返済額が増加し、毎月の支払いの大部分が利息に充てられる可能性が。同時に、元本の減少も遅くなるため、返済期間終了時には未払いの利息が残ってしまうかも。

住宅ローンの返済期間は基本的に延長できないため、残債がある場合は一括返済する必要があり、経済的な負担が大きくなる。住宅ローンを検討する際には、借入額、年収、金利などを比較し、慎重に考慮することが重要。

☆金利タイプを選ぶ際の３つのポイント

◆ライフプランに合わせて選ぶ

住宅ローンの金利を選ぶ際に重要なのが、ライフプランです。人によってライフスタイルが異なるため、ライフスタイルに合わせて選ばなければなりません。

例えば、今後出世して収入が増える見通しがある場合、最初は固定金利を選択し、収入が増えたあとに変動金利に変更することも可能です。また、今後収入が増える見通しがなく、万が一家族が働けなくなった場合のことを考慮するなら、固定金利を選ぶとよいでしょう。

◆それぞれの金利の種類を理解する

変動金利・固定金利ともによい面もあれば、悪い面もあり、利点ばかりを理解していても、デメリットの影響で結果的に経済負担が増えてしまうかもしれないです。

利点だけではなく、デメリットも考慮したうえで慎重に金利タイプを選ぶ必要。迷った場合は、金融機関やファイナンシャルプランナーに相談してみるとよいでしょう。特に金融機関には金利タイプに詳しいスタッフがいるため、小さな疑問でもしっかり解決しておくことが大切。

◆金利タイプごとに総返済額シミュレーションをしてみる

金利タイプごとに、総返済額シミュレーションをしてみるのもおすすめ。シミュレーションをすることで、実際にどのような返済になっていくかをある程度確認できます。シミュレーションの結果がすべてではありませんが、返済プランを立てる際の参考になるでしょう。



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