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地盤調査って必要？  ライブバージョン

地震の多い日本では、家を建てる際に地盤調査をおこない、土地の地盤が強いか調べる必要があり、購入した土地の地盤が弱かった場合でも、地盤改良をおこなうことで安心して家を建てられます。

◇地盤調査とは

地盤調査とは、住宅や建物を建てる前にその土地（地盤）が建てようとする住宅の重さに耐えられる土地か、液状化の危険度などを調査すること。
住宅の重さは建物階数や構造（木造や鉄骨造など）、使用する材料などで異なるため、どのような住宅を建てるか決まってきた際に地盤調査をするのが基本。

◇地盤調査は義務？どのような時に必要？

2000年（平成12年）の建築基準法の改正、同年施行の住宅の品質確保の促進などに関する法律（品確法）により、新築物件の場合、実質的に地盤調査が義務付けられました。

◆新築一戸建て（建売住宅）を購入する場合

建築基準法施行令第九十三条では、「地盤の許容応力度及び基礎ぐいの許容支持力は、国土交通大臣が定める方法によって地盤調査をおこなう必要がある」と規定され、地盤に応じた基礎の設計が求められ、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）の第九十四条、第九十五条では、住宅を建設した会社や不動産会社（新築住宅の売主など）が建物の瑕疵に対する10年間の住宅瑕疵担保責任（住宅に欠陥が見つかった場合、補修や賠償をおこなう責任）を負うこと。

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）では、建築会社や売主である不動産会社に瑕疵担保責任が生じた場合に、修繕費用を確保するために、「保険加入」か「保証金の供託（法律で定められた額の保証金をあらかじめ法務局などの供託所に預ける）」が義務化。

住宅を建設した会社や不動産会社（新築住宅の売主など）がこの保険に加入するための条件の１つとして地盤調査の結果を提出する必要があるため（一部例外あり）、新築一戸建て（建売住宅）は地盤調査がおこなわれていると考えて問題ありません。

◆注文住宅を建てる場合

上記、「新築一戸建て（建売住宅）を購入する場合」でご紹介しましたが、ハウスメーカーや工務店が瑕疵担保保険に加入する条件として地盤調査結果が求められるため、注文住宅の場合でも地盤調査は必要。ハウスメーカーによっては地盤調査の結果を踏まえてプランを作成する会社もありますので、どのタイミングで地盤調査をおこなうのか、費用や支払い時期なども担当者に聞いてみるといいです。

◆中古一戸建てを購入する場合

中古一戸建てを購入する場合、地盤調査は義務付けられていません。売買にともなって地盤調査を実施することも一般的にはありません。

気に入った物件で購入前に地盤の状態がどうしても気になる場合は、売主の許可を得たうえで購入検討者が費用を負担し、地盤調査もできなくはないですが、売主の承諾を得られるケースを含めてまれです。
地盤調査が実質義務化された2000年以前の物件でも地盤調査を実施している場合があるため、不動産会社を通じて売主に確認してみるといいです。売主が地盤調査結果を保管している場合は、契約前にみせてもらうように交渉することが可能。

土地のみを購入する場合は、中古一戸建てを購入する時と同様に、現在の土地所有者が地盤調査を実施しており、報告書を保管していれば確認させてもらえる可能性はあり、地盤調査が実施されていない土地でも、購入手続きが終わるまでは売主の所有する土地ですので、売主の許可が得られなければ地盤調査はできません。

仮に許可が得られた場合でも、調査にかかる費用負担の取り決めをしておかないと、後々のトラブルの原因となるため注意が必要。

◇地盤調査でわかることは？

◆地盤の問題とは

軟弱な地盤に家を建てた場合、地震の振動で液状化現象がおきたり、時間の経過とともに家の重さに耐えられず家が傾いたりすることが考えられ、それ以前にも、ドアや窓の開閉がしにくくなる、壁や基礎にヒビが入ることが地盤を原因として起こることがあります。
そのような家は土地としても建物としても資産価値は低下し、売却をする際にも売れないことが起こりえます。

◆地盤調査でわかること

家を建てる際におこなわれる地盤調査は、地盤の強さを調査し、問題なく家を建てられる土地であるかを知ることが目的。

調査のなかで、地盤の強さ以外に、昔からある土地なのか切土や盛土などあとから造成された土地であるのか、地下水位（地下水までの深さ）の把握、液状化が起きる可能性、地層の種類などがわかり、地盤にあわせた基礎を判断したり、結果によっては地盤改良の工事をおこなう必要があります。

◇地盤調査の方法は？

地盤調査の方法は１つではなく、いくつか種類あります。

◆スクリューウエイト貫入試験（SWS試験、SS試験、旧スウェーデン式サウンディング試験）

一戸建てを建てる際の一般的な地盤調査方法で、ロッドと呼ばれる鉄の棒を地面に垂直に貫入していくことで地盤の強度を調べます。敷地の４隅（建物を建てる場所が決まっている場合はその場所）と敷地中央（建物を建てる場所が決まっている場合は建物の中央）の計５カ所で調査することが一般的。
以前は「スウェーデン式サウンディング試験」と呼ばれていましたが、2020年10月に日本の国家規格である日本産業規格（JIS）が改正され、試験名称が「スウェーデン式サウンディング試験」から「スクリューウエイト貫入試験」に変更。SWS試験やSS試験とも呼ばれます。

◆ボーリング調査（標準貫入試験）

◆表面波探査法

地面に人がわずかに感じ取れる程度の小さな振動をおこし、地面の中を伝わる表面波（レイリー波）の速さを２つの機械で計測し、コンピューターで計測した値を解析する方法。振動で調査をするので、スクリューウエイト貫入試験やボーリング調査のように地面に穴を掘りません。調査に大きな機械が必要ないため、機械が入れないような場所でも効率よく調査できるのが特徴。

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