【不動産お役立ち情報】「公簿売買とは」　ライブバージョン｜マイホーム購入・不動産売却のお役立ちブログ｜株式会社ライブバージョン

公簿売買とは   　　 ライブバージョン

不動産の売買では、取引の基準となる面積をどのように決定するかが重要なポイント。「公簿売買」は、登記事項証明書（登記簿謄本）の土地の面積をもとに取引をおこなう方法。

◇公簿売買の意味

公簿売買とは、土地の売買で、登記事項証明書（登記簿謄本）に記載された面積（公簿面積）を基準として取引をおこなう方法。実際の測量をせず、登記情報を基に売買契約が締結されるため、手続きが簡単なうえ、実測のためのコストを抑えられます。

◇公簿売買と実測売買の違い

実測売買とは、売買前に土地の測量をおこない、実際の面積を確定したうえで取引を進める方法。公簿売買では登記事項証明書（登記簿謄本）の面積を基準に価格を決定しますが、実測売買では測量結果に基づいた面積で価格が決定。

◇公簿売買と確定測量売買の違い

確定測量売買とは、測量士が境界確定測量をおこない、境界が確定したうえで取引を進める方法。公簿売買は測量をおこなわないため、のちに面積の相違が発覚するリスクがありますが、確定測量売買ではそのリスクを回避。

★公簿面積と実測面積は異なることがある

◇公簿面積と実測面積が異なる原因

◆登記時の測量技術の違い

昔の測量技術は現在と比べて精度が低く、正確な測量が難しかったため、実際の面積と公簿面積に誤差が生じることがある。

◆土地の境界が不明確なまま実施された登記

過去に土地が分筆されたり合筆されたりした際に、正確な測量がおこなわれず、そのまま登記されたケース。のちの実測で誤差が発覚することがある。

◆境界標の紛失や移動

地震や工事、自然現象によって境界標が移動したり失われたりすることで、実際の測量結果と公簿面積が異なる場合がある。

◆地積調査の未実施または不正確な測量

一部の地域では地積調査が未実施のままであったり、過去の測量結果が不正確であったりすることがあり、公簿面積と実測面積の間に誤差が生じる可能性が高くなる。

◆土地の経年変化

河川の氾濫や地盤沈下、隣接地の造成などにより土地の形状が変わり、実測面積と公簿面積が異なる場合がある。

◆測量基準の変更

測量のルールや基準が過去と現在で異なるため、測量方法によって異なる面積が算出されることがあり、昔の基準で作成された登記情報は、現在の技術で測量すると面積が大きく異なるケースが存在。

◇公簿面積と実測面積の誤差の許容範囲

一般的に、公簿面積と実測面積の差が１〜２%程度であれば許容範囲とされることが多いですが、区域によっては小さな誤差でも大きな問題になる可能性があり、市街地の土地では、土地の面積が小さいほどに誤差が価格に大きな影響を及ぼすことがある。

◇公簿面積と実測面積の差が生じた場合の対処法

◆売主と買主で合意して契約条件を調整する

公簿売買の契約を締結する前に、売主と買主の間で面積差に関する合意を取ることが重要。一定の誤差範囲内であれば問題としないとする条項を契約書に盛り込むことで、一定のトラブルを未然に防ぐことが可能。

また、「実測面積と異なる場合でも、売買価格の変更はしない」旨を明記しておくこともあり、あとから買主が実測をおこない、面積が大幅に違った場合、上記の条文も無効となる場合があります。こうした法的リスクを考慮したうえで取引を進めることが必要。

◆測量をおこない、実測面積に基づいた価格で再交渉する

売買契約前後に実測をおこない、実際の面積を把握したうえで価格を再交渉する方法もあり、実測面積が公簿面積より大きい場合、売主側が追加費用を求めるケースがあり、一方で、小さい場合は買主が減額を要求することもあります。契約時点で「実測精算」として、「一定の範囲内で価格調整をおこなう」旨を明記することも一つの手。

◆トラブルが発生した場合は第三者機関を活用する

売主と買主の間で意見が対立し、合意が難しい場合は、弁護士などの専門家に相談するのも一つの方法。法的トラブルが絡む場合は、まずは弁護士に相談しつつ、必要に応じて土地家屋調査士などの意見を聞くとよいでしょう。

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