【不動産お役立ち情報】「未公開物件って存在するの？」ライブバージョン｜マイホーム購入・不動産売却のお役立ちブログ｜株式会社ライブバージョン

未公開物件って存在するの？　　ライブバージョン

実際に未公開物件は存在します。未公開物件とは、不動産会社のみが閲覧できる「レインズ」への登録や、不動産ポータルサイトに掲載されていない物件のことで、売主が不動産会社に物件の売却を依頼すると、依頼を受けた不動産会社は５～７日以内に物件情報をレインズに登録しなければなりません。一定期間内や売主と不動産会社の媒介契約の内容などによっては、レインズへ登録されないケースもあります。レインズに登録されれば全国の不動産会社が閲覧でき、それぞれの顧客へ物件を紹介することが可能。反対にレインズに登録されない物件は、売主から媒介依頼を受けた不動産会社のみが知る物件情報となり、これが未公開物件となります。物件の条件によっては、未公開のまま成約となるケースもあります。

未公開にしている理由は？

◇市場に出さずとも買主・借主が見つかる優良物件

物件を未公開にしている代表的な理由として、ポータルサイトなどの市場へ出さずともすぐに売れる優良物件である。売却を依頼された不動産会社が自社で買主を見つけることができれば、売主からも買主からもそれぞれ仲介手数料を支払ってもらうことが可能、自社で売買が完結すれば利益が２倍になるほか、広告を出さずに済むためコストカットにも有効。

◇市場に出しても成約できそうもない物件

前述の反対のケースも考えられ、市場に出したところで反響を見込めず、成約が難しい可能性が高い物件も未公開物件として扱うケースが多い。広告掲載にも費用がかかり、見合う反響がなければ掲載しても意味がありません。市場では成約できないクセのある物件の場合は、不動産会社同士のやり取りのなかで物件紹介がおこなわれるケースが多い傾向。

◇一般媒介契約でレインズに登録する義務がない

売主が不動産会社に売却を依頼した際、売主と不動産会社の間で交わされる媒介契約には種類があり、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３つに分けられ、それぞれ契約条件が異なるのが特徴。一般媒介契約はもっとも縛りのないタイプであり、レインズへの登録義務がありません。一般媒介契約が締結された物件はレインズ登録が任意のため、不動産会社が登録をしなければ未公開物件となります。

◇レインズに登録する準備ができていない

あえて未公開物件としているのではなく、レインズに登録するための準備が整っていないことも理由の一つ。レインズ登録を完了させるには、物件に関する詳細な情報を入力するだけでなく、販売図面の作成、物件の写真撮影・掲載まで含まれ、専任媒介契約や専属専任媒介契約の物件の場合は、不動産会社は媒介契約締結日から５～７日以内にレインズ登録を完了させなければなりません。

◇建設中・未完成な物件

建物を建設中の未完成物件も、未公開物件としているケースが多い。建物が完成していない状態だと、引き渡しまでに間取りや内装が変わるなどしてトラブルに発展する可能性があり、建物が未完成の物件を販売するには十分注意が必要なため、完成するまでは未公開物件として買主を探す方法が採用。この場合の売主は、不動産会社であることがほとんど。

◇売主・貸主の都合で近隣住民に知られたくない

売主の都合により未公開物件となるケースも。主な理由は、近隣住民に住宅を売りに出していることを知られたくないから。アパートなどの賃貸物件の入居者募集においても未公開でおこなうケースがありますが、その場合は入居中の方に家賃を値下げしている事実を知られたくない、といった理由が挙げられます。

◇居住中で引越し先が未定

買い替えなどの理由により、物件に住みながら販売活動と住み替え先の物件探しを同時におこなうケースがあり、物件を探している途中や住み替え先が建設中の場合は、引き渡し前まで売主が物件に住み続けることはめずらしくありません。売主が居住中の物件で特に一戸建ての場合、物件情報が公開されていると興味を持った方が物件まで足を運んで現地確認することがあり、家族のプライバシーに影響するほか、近隣住民に売却していることを気づかれる可能性も。このような事態を避けるために、引越すまでは未公開物件として一部にのみ情報を開示して販売活動をおこなうのが一般的。

未公開物件のメリット

◇優良物件に出合える可能性が高い

優良物件のため未公開にしているケースが多い。不動産会社がレインズに掲載する前のタイミングで出合うことができれば、お得に物件を購入できます。

◇周辺の相場より価格が安いこともある

周辺相場より価格が安い物件に出合えることもあり、売主の都合によって未公開にしている場合や、ポータルサイトからの反響が見込めないようなクセのある物件の場合などに、相場より価格を下げて販売されているケースが多い。

◇競争相手が少ない傾向にある

一度ポータルサイトに物件を掲載すると、全国多数の物件を探している方が競争相手となるため、競争率は高め。そのため、気に入った物件があっても、他の物件と比較検討している間に成約となっていることもあり、未公開物件であれば、不動産会社が紹介する方を限定しているケースが多い。そのため、一般公開している物件と比べると競争相手は少なくなるはず。

◇物件の選択肢の幅が広がる

人生の大きな買い物であるマイホームを購入するとなると、多数の物件を見て比較検討したいと思うもの。ポータルサイト等で公開されている物件に加えて未公開物件も情報収集できれば、より多くの選択肢の中から家探しができます。

未公開物件のデメリット

◇物件情報が入手しづらい

未公開物件というだけあり、なかなか出合えるものではありません。未公開物件を取り扱っていない不動産会社もあり、未公開物件を多く取り扱う不動産会社を探したり、掘り出し物件を紹介してもらえるように不動産会社と関係を築いたりすることが大切。

◇内見できない場合もある

売主が居住中など、場合によっては物件を内見できないケースもあり、建物を解体するのであれば内見は不要ですが、中古住宅として利用するには内見は欠かせません。不動産会社に相談し、どうしても内見できない場合は写真を複数枚送ってもらうなどして確認。

◇訳あり物件の可能性がある

未公開物件は優良物件ばかりでなく、なかには訳あり物件も。心理的瑕疵物件や近隣住民のトラブルが多い物件などもあるため、未公開の理由を聞いたり物件の状態を詳しく確認したりすることが大切。

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